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商品房質量存在嚴重瑕疵,買房人可拒收

2018-11-26

  現實生活中經常出現因房屋質量存在缺陷,買房人拒收的情形。在這種情況下,如何認定拒收房屋的條件,司法實踐中存在不同觀點:

  第一種觀點認為,開發商所建房屋存在瑕疵,買房人即享有拒收房屋的權利。

  第二種觀點認為,買房人拒收房屋的權利應嚴格適用,只有在所購房屋質量存在嚴重瑕疵,足以影響合同目的時,才可拒收。

  就房屋主體質量而言,只有在建筑工程驗收合格后方可交付使用,未經驗收或不合格的,不得交付使用。如果沒有經過竣工驗收的建設工程交付使用的,開發商就違反了法律的強制性規定,開發商理應向買房人承擔房屋質量責任,買房人也因此可以拒收房屋。

  從房屋質量瑕疵的角度來看,開發商作為房屋的實際銷售單位,理應保證所交付的房屋符合合同中約定質量要求,這種義務在民法理論上被稱作瑕疵擔保義務。但是,對于交付的商品房存在裂縫、滲漏、門窗損壞等質量瑕疵,因其一般不會導致買房人不能實現合同目的,除非買受人能夠證明所購房屋已達到“嚴重影響居住”的程度,買房人不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說開發商交付這樣質量瑕疵的房屋就無需承擔責任,開發商對于交付質量瑕疵的房屋,應承擔維修、更換、重做等違約責任,對此給買房人造成損失的,還需向買受人賠償損失。

  《關于加強住宅工程質量管理的若干意見》中對有關房屋的質量責任和保修責任作了進一步說明。意見規定,建設單位(含開發企業)是住宅工程質量的第一責任者,要對建設工程質量全面負責。商品房在保修期內出現質量問題,如經保修單位維修而導致房屋使用功能受到影響或因主體結構質量不合格給買受人造成損失的,開發商應承擔賠償責任。買受人認為房屋主體質量不合格的,可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗確屬主體質量不合格的,購房者有權退房。對于保修期內發生的住宅工程質量投訴由開發商負責查明責任,并組織有關責任方解決質量問題,暫時無法落實責任人的,開發商應先行解決,待質量問題原因查明后有責任方承擔相關費用。

  從以上分析可以看出,如果是經驗收合格的房屋,除非達到“嚴重影響居住”的條件,否則買方一般是不能拒收房屋的。簡而言之,質量問題不應當妨礙交付。

  如何認定“嚴重影響正常居住使用”?應指房屋質量問題已嚴重影響買房人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。具體認定方面,注意區分:

  (1)影響居住使用與房屋這一商品本身的特性有關。應該說,房屋建筑的絕大組成部分都具有滿足居住與使用的功能,如果這些部分出現瑕疵,都會影響到該房屋的居住與使用。如房屋滲漏水、墻面裂痕、天花板開裂、地面空鼓、墻皮脫落等。

  (2)影響居住使用的程度必須是“嚴重”。這顯然包含一定裁量權。其裁量主要有兩個標準:一是危害居住人的程度。如果已危害居住人的生命安全,直接認定嚴重影響居住使用;如果危害居住人的身體健康,則居住人對此主張應以醫院病歷證明或相關部門技術檢測結論為準。二是修復的次數。如果多次修復未果,也應認定嚴重影響到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。

  (3)適用該條款不以買房人的居住使用為前提條件,也就是說,買房人在交付使用時確有證據證實商品房存在重大質量瑕疵且足以影響商品房的居住使用,其也可主張合同解除權。

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