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趙艷梅

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商品房“一房數賣”問題

2018-11-26

    一、商品房“一房數賣”的概念和特征

    商品房“一房數賣”,為一物數賣的一種形式,也稱二重買賣,是指房地產開發商將同一房屋出售給不同的兩個或兩個以上的買受人,并分別與之簽訂商品房買賣合同的情況。“一房數賣”包括兩種情況:1.出賣人尚未將房屋所有權轉移給前買受人之前,又將該房屋出賣;2.出賣人已將房屋交付并轉移所有權給前買受人后,又簽訂買賣合同出賣該房屋。

    針對第二種情形,因買受人已經依法取得了房屋的所有權,房地產開發商在這之后再與第三人簽訂以該商品房為標的的買賣合同,實際上是無權處分他人財產的行為,并不是將自己所有的房屋“一房數賣”的行為,他們所簽的合同為效力待定合同。取得房屋所有權的先買方可以以物權排他性的效力取得房屋,而第三人并不能主張取得房屋所有權,只能向出賣方主張債權,故在先買方已經辦理房屋過戶手續后,售房人再次將房屋出賣給他人的行為并不屬于“一房數賣”。

    據此,商品房“一房數賣”具有以下特征:第一,商品房的“一房數賣”的主體是特定的,即銷售方為房地產開發企業。在商品房的“一房數賣”中,要出售房屋的是房地產開發商,而受讓方則可以是任何自然人、法人,也可以是其他組織。第二,商品房“一房數賣”中房地產開發商與不同買受人簽訂的兩個合同中,標的是具有特定性的物,是以同一房屋為標的簽訂的兩個買賣合同,同時存在兩個債權,但不能并存兩個物權,這才會引起房屋所有權的歸屬糾紛。第三,商品房的第二次買賣是在先買人簽訂買賣合同之后,辦理過戶登記手續之前發生的,如果先買人已經辦理了登記手續,也就依法取得了對房屋的所有權,房地產開發企業若又與他人簽訂房屋買賣合同,不構成“一房數賣”。第四,在前后兩個房屋買賣合同中,房地產開發商存在違約或欺詐,而第一買受人一般無過錯,第二買受人可能是被欺詐,也可能存在主觀惡意。第五,房地產“一房數賣”的行為必然導致買受人利益受損,一方買受人的債權得不到實現。


    二、“一房數賣”合同標的物的歸屬

    在我國的債權形式主義的物權變動模式下,因無論出賣人是有權處分還是無權處分,數個買賣合同均為有效,所以,先取得標的物占有或者先辦理登記手續的買受人取得標的物的所有權,但出賣人與取得標的物所有權的買受人惡意串通的除外,未能取得標的物所有權的買受人得向出賣人主張違約責任的承擔。在出賣人尚未對所有買受人交付標的物或者辦理登記手續之前,數個買受人同時行使請求權向人民法院訴訟的,人民法院應將房屋判決先行交付給先行訂立買賣合同的買受人。


    三、“一房數賣”中預售均辦理預售登記的處理

    買受人的期待權因辦理預售登記而具有物權化特征,故應按“登記在先者受保護”的原則來決定支持買受人履行合同的請求、確認產權登記的效力。前買受人辦理預售登記在先,其不但可以請求出賣人履行合同,獲得產權登記,宣告后辦理預售登記的買受人取得產權登記的行為無效,而且可以直接請求登記機關注銷后買受人的預售登記。實踐中亦有后買受人辦理預售登記在先的情況,此時保護后買受人登記在先的期待權,必須同時具備其為預購行為須為善意的要件,并由其對此負舉證責任,否則承擔舉證不能的法律后果。

    

    四、“一房數賣”中數份預售均未辦理預售登記的處理

    因未辦理預售登記,前、后買受人享有的均是一般合同債權。就同一標的物而設立的多個債權,其效力是平等的,不能以合同訂立的時間先后而使債權具有不同效力,故前、后買受人均有權請求出賣人履行合同。在前、后買受人均請求出賣人履行合同的情形下,應保障出賣人選擇合同相對人的自由,賦予其自主選擇房屋所有權歸屬的權利,以利于加速財產流轉和提高其使用價值。一般根據預售行為所具有的特殊因素,支持該預售行為中的買受人履行合同的請求。這些特殊因素主要有:買受人已交納了全部或大部分房款,或已辦理商品房抵押貸款登記手續,而另一買受人尚未交納房款;買受人已入住,并已對房屋進行了裝修等改善行為;買受人屬于商品房消費者,且其預售登記手續正在辦理過程中,而另一買受人購買商品房并非為居住使用等。對這些特殊因素的認定必須符合公平原則的要求。需要強調的是如要支持后買受人履行合同的請求,則必須同時具備后買受人為預購行為時為善意的要件,即其不具有侵害前買受人債權的故意,也不存在與出賣人惡意串通,后買受人對此負舉證責任,否則承擔舉證不能的法律后果。

    在兩次預售均未辦理預售登記的情形下,如果某一買受人已辦理產權登記,則涉及到對該產權登記的效力如何認定的問題。一般來說,辦理產權登記意味著不動產物權變動公示方法的完成,不動產物權變動的法律效果已經產生,因此應貫徹“登記者受保護”原則,對該產權登記的效力予以肯定。


    五、“一房數賣”的合同履行

    在審理一房數賣案件糾紛時,如果數份合同均為有效且各買受人要求履行合同,一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。而已辦理備案登記的買受人,其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人;變更登記、合法占有發生在預告登記有效期內的,登記權利人或占有人的權利不能對抗預告登記權利人。對于買賣合同的成立時間,應綜合合同在主管機關的備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據證明的合同簽訂時間等因素進行的確定。


六、“一房數賣”中爭議商品房所有權歸屬問題的處理原則

    在我國的債權形式主義的物權變動模式下,因“一房數賣”的數個買賣合同多為有效,所以,我們認為“一房數賣”中爭議商品房所有權歸屬問題的處理原則應該是:

    1.已經辦理商品房過戶登記手續的買受人的房屋所有權要求應予支持。惡意辦理登記的買受人,其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人。根據《物權法》第9條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。這說明,在商品房買賣合同合法有效的前提下,只有所售房屋經過登記,房屋所有權才發生流轉。所以,數個買受人中,誰辦理了商品房過戶登記手續,法律就認定誰取得了該房屋的所有權。

    2.數個買受人均未辦理商品房過戶登記手續的,支持已經辦理商品房預告登記手續的房屋所有權人的要求。根據《物權法》第20條第1款規定,當事人簽訂買賣房屋協議的同時,可以就該房屋申請預告登記,預告登記后,未經預告登記權利人同意,處理該不動產的,不發生物權效力。這說明不動產預告登記具有公示與公信效力,能夠維護交易安全和正常的交易秩序,應予依法支持,以確保依法辦理了房屋預告登記手續的商品房買賣合同的完全履行。

    3.既未辦理產權登記,又未辦理預告登記的,已先行合法占有爭議房屋的買受人的房屋權屬要求應得到支持。雖然根據《物權法》規定,商品房的所有權轉移以辦理產權登記過戶為標準,交付使用并不具有所有權轉移的意義,但是,房屋的轉移占有與交付使用,仍然具有明顯的公示與公信的現實作用。再者,《商品房買賣合同解釋》第11條第1款、第2款前段規定:對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔。已先行合法占有爭議房屋的買受人已經開始承擔合同標的物毀損、滅失的風險,從這一點看,不支持其合同履行要求也不符合民法上規定的公平原則。

    4.均未辦理商品房過戶登記手續和預告登記手續,又未合法占有爭議房屋的,先行支付房屋價款的買受人的房屋所有權要求應予支持。由于支付對價是房屋買賣合同履行行為,因此,已經先行支付房屋價款,履行了自己的合同義務的買受人,要求對方當事人相應履行合同義務的要求,理應得到支持,這樣才能最大限度地維護正常的市場秩序,促進合同的善意履行,維護合同當事人的合法利益。

    5.如果上述情況均未發生,則簽約在先的買受人的房屋所有權要求應該得到支持。簽約在先的合同成立在先,相對于簽約在后的合同,簽約在先的合同的標的毫無瑕疵,而簽約在后的合同,均因出賣人的故意或過失,造成了其合同的標的在該合同成立之前即已存在第三方權利,根據公平、誠實信用的民事行為的基本原則,簽約在先的買受人的所有權要求理應得到優先保護。


    七、“一房數賣”的情況下買受人可通過確認無效之訴或者追究出賣人的違約責任來維護自己的利益

    根據《商品房買賣合同解釋》第10條規定,在出賣人與第三人有惡意串通的情況下,先買者還享有請求無效權利。即“買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持”。該解釋將雙方惡意串通作為合同無效的一個事由,也體現了與《合同法》的相互銜接,即《合同法》第53條第(2)項規定“惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益”是合同無效的法定事由之一。由此可見,無法取得房屋所有權的買受人,不僅可以根據《商品房買賣合同解釋》第8條、第9條的規定,向出賣人追究違約損害賠償責任,還可以根據《商品房買賣合同解釋》第10條的規定,以出賣人與第三人惡意串通為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效,從而達到履行自身合同的目的。但在對出賣人與第三人是否存在惡意串通的事實,買受人難以舉證,而且人民法院認定惡意串通的事實也難以確認的情況下,買受人請求人民法院確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的主張難以實現,這時,買受人要想得到法律上的保護,只能通過追究出賣人的違約責任來維護自己的利益。

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