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裁判文書

于X與XX房地產公司商品房買賣合同糾紛仲裁一案

(2017)沈仲裁字第17230號
經濟相關>>房產糾紛 (2017)沈仲裁字第17230號
沈陽仲裁委員會
2018-06-04 ,
王XX

沈陽仲裁委員會

裁決書

(2017)沈仲裁字第17230號

 

申請人:于X,女,19XX年X月X日出生,住沈陽市。

委托代理人:解X,系遼寧XX律師事務所律師。

被申請人:XX房地產公司,住沈陽市。

法定代表人:包XX,系該公司董事長。

委托代理人:趙艷梅,系北京市煒衡(沈陽)律師事務所律師。

案由:商品房買賣合同糾紛

沈陽仲裁委員會(以下簡稱本會)根據申請人與被申請人簽訂的《商品房買賣合同》的仲裁條款和申請人的仲裁申請書受理本案。申請人逾期未選定仲裁員及首席仲裁員,被申請人選定一名仲裁員陳XX成立仲裁庭。依據《中華人民共和國仲裁法》及《沈陽仲裁委員會仲裁規則》的規定,本會主任依法指定由仲裁員王XX獨任審理本案。仲裁庭于2018年4月25日開庭對本案進行審理。申請人委托代理人解X,被申請人委托代理人趙艷梅到庭參加庭審,本案現已審結。

本案案情,仲裁庭意見及裁決如下:

一、案情

申請人稱:申請人于2004年8月30日與被申請人簽訂《商品房買賣合同》一份,合同簽訂后,雙方按照合同約定履行了各自義務,涉案房屋的《商品房買賣合同》已備案至申請人名下。現基于該《商品房買賣合同》已經貴會裁決認定無效,被申請人向申請人要求返還涉案房屋,但被申請人對于申請人在此期間對涉案房屋的首付款、契稅、維修基金、個人貸款保險、分期償還銀行貸款部分等款項未給予返還,因此申請人的損失面臨著無法彌補的巨大風險。為此,申請仲裁裁決:(一)裁決被申請人向申請人返還首付房款190000元;(二)裁決被申請人向申請人返還契稅款9150元;(三)裁決被申請人向申請人返還維修基金10281元;(四)裁決被申請人向申請人返還貸款保險費2100元;(五)裁決被申請人向申請人返還個人還貸部分款項共計34882.81元;(六)裁決被申請人向申請人支付以上五項合計金額人民幣246413.81元,自2004年8月30日起至實際確定給付之日止的利息損失。(截止申請日,利息暫定為195899元);(七)裁決本案的仲裁費用由被申請人承擔。現請求第五項裁決被申請人向申請人返還個人還貸部分款項由34882.81元變更為10343.53元;第六項合計金額由246413.81元變更為221874.53元。因之前在仲裁審理的案件中已裁決被申請人給付申請人部分款項,所以在本次仲裁中予以減少。

被申請人答辯稱:(一)對于申請人要求被申請人返還的首付房款19萬元,因為申請人與被申請人之間既不存在商品房買賣行為,也不存在以房抵債行為,更沒有給被申請人支付給首付款19萬元,所以不存在被申請人向申請人返還首付款19萬元;(二)對于申請人要求被申請人返還的契稅、維修基金、個人貸款保險費,屬于房屋按揭貸款費用,被申請人已經向案外人呂X(于X的愛人)支付過10萬元,包括該房產的按揭貸款費用,所以不存在返還的行為;(三)對于申請人仲裁請求第五項,沈陽仲裁委已經于(2015)沈仲裁字第15120號裁決書中進行過審理,根據《仲裁法》第九條規定,對同一糾紛再次申請仲裁的,仲裁委應不予受理。因為不存在一到五項的內容,所以第六項關于上述五項合計金額的利息也不應存在;(四)申請人仲裁請求第九項仲裁費用應由申請人承擔。

經審理查明,2004年8月30日,申請人與被申請人簽訂《商品房買賣合同》,合同約定申請人購買被申請人位于XX區XX大街XX號XX房屋,價款610000元。合同約定于2008年8月30日前付款190000元,余款420000元貸款。同年,申請人作為借款人與交通銀行簽訂《個人住房借款合同》及《借款抵押合同》。以上述房屋作為抵押,借款420000元。

另查明,申請人于X與案外人呂X系夫妻關系。2004年8月11日,案外人呂X與被申請人簽訂《XX熱力二級管網工程施工合同》,約定該工程的工程包死價為4750000元。2007年4月12日,申請人以呂X名義與被申請人簽訂《關于XXB、C區熱力二級網工程結算、工程款支付及所抵商品房處理意見備忘錄》,確認被申請人收回申請人購買的涉案房屋。對抵頂房屋辦理按揭貸款手續費用,雙方約定被申請人支付呂X100000元,如呂X一方未按約定配合辦理房屋歸還手續,該100000元按借款處理,呂X應承擔違約責任。

案外人呂X向沈陽市渾南區人民法院提起訴訟,要求被申請人給付工程款一案,該院作出(2016)遼0112民初9335號民事判決書,判令被申請人給付呂放工程款1220065元,該判決經沈陽市中級人民法院(2017)遼01民終3279號民事判決書予以維持,已發生法律效力。根據已生效的裁決書所載,被申請人已經支付案外人呂X上述約定的100000元,且該100000元的性質被確認為被申請人支付案外人呂X的工程款。

被申請人XX房地產公司另案向本會申請仲裁,要求確認其與本案申請人于X之間的《房屋買賣合同》無效、于X協助辦理撤銷涉案房屋的備案,本會作出(2015)沈仲裁字第15120號裁決書,裁決確認申請人與被申請人所簽訂的商品房買賣合同無效,本案申請人協助撤銷涉案房屋的備案,并確認本案申請人于2014年4月至9月22日結清銀行貸款本息余款43753.57元,該款項由本案被申請人返還申請人。

以上事實,有申請人的仲裁申請書、遼寧省商品房銷售統一發票、契稅完稅證、維修基金收據、保險發票、交通銀行對賬單;關于XXB、C區熱力二級網工程結算、工程款支付及所抵商品房處理意見的備忘錄、關于以商品房抵工程款的補充協議、中介公司情況說明等證據,渾南區法院(2016)遼0112民初9335號民事判決書、沈陽市中級人民法院(2017)遼01民終3279號民事判決書、沈陽仲裁委員會(2015)沈仲裁字第15120號裁決書等生效法律文書及雙方庭審陳述、舉證、質證、辯論意見在佐證,本會予以確認。

二、仲裁庭意見

本庭認為,由于申請人與被申請人簽訂的關于涉案房屋的《商品房買賣合同》已被生效裁決書確認無效,根據我國法律規定,合同無效或被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。

關于申請人主張被申請人返還首付款190000元的請求,申請人僅提供了被申請人為其出具的發票,未向本庭提供該筆款項的支付憑證,考慮雙方簽訂商品房買賣合同的目的系為了套取銀行貸款,僅憑發票不足以確認申請人已經實際向被申請人支付了該筆款項,被申請人對此也予以否認。且申請人關于其繳納房屋首付款的主張也與涉案房屋系用于抵頂工程款的主張相矛盾,有悖客觀邏輯,本庭不予確認。

關于申請人第二至第四項關于返還契稅款、維修基金、貸款保險費的仲裁請求,雖然被申請人抗辯稱已經向案外人呂X支付了100000元的房屋按揭貸款手續費,但該款項已在沈陽市中級人民法院(2017)遼01民終3279號民事判決書中,作為被申請人支付案外人呂X的工程款予以抵頂,且被申請人未提供證據證明其向申請人另外支付100000元。因此本庭對申請人上述請求予以確認。關于被申請人應返還申請人上述款項的金額問題,本會認為,因西安糾紛起源于被申請人拖欠案外人呂X工程款,在以抵債形式與呂X達成將房屋抵付呂X工程款協議后,又以套取銀行貸款為目的,將涉案房屋設定抵押權套取貸款;被申請人使用貸款后又將房屋收回,期間未按承諾履行償還銀行貸款義務等因素所至,被申請人對涉案糾紛的形成負有主要責任;申請人應當知道被申請人套取銀行貸款的行為違法仍予以配合,對本案形成糾紛也具有一定過錯。本庭結合案件實際情況酌情認定申請人對此承擔30%的責任,被申請人承擔70%的責任。因此,根據申請人所舉證據情況,本庭認定被申請人按申請人實際支付契稅款、維修基金、貸款保險費金額的70%向申請人承擔返還義務,即返還申請人契稅款9150元*70%=6405元;維修基金10281元*70%=7196.7元;貸款保險費2100元*70%=1470元。

關于申請人請求被申請人返還個人還款部分10343.53元的主張。根據申請人向本庭提交的銀行對賬單,申請人賬戶在2004年10月至2004年12月期間陸續向銀行償還案涉房屋貸款10343.53元,雖然被申請人提出,申請人償還貸款部分已在本會作出的(2015)沈仲裁字第15120號裁決書中進行了處理,該裁決書也載明,被申請人返還申請人個人還款的43753.57元是申請人于2014年4月至9月22日結清銀行貸款本息余款,與本案中主張的2004年10月至2004年12月期間的還款金額并無重復,且并無證據表明申請人已經放棄該筆款項的主張,因此,本庭對申請人主張被申請人返還其還貸金額予以支持;但根據被申請人提供的其為申請人還貸款明細表及銀行存款回單,其在2004年12月31日,入款2400元,同日發生償還貸款2338.62元及利息4.91元。本庭認為,該筆還款應認定為被申請人還款,應在申請人主張中予以扣除。因此,本庭對申請人主張的10343.53元扣除2400元,申請人也同意扣除,剩余金額為7943.53元予以確認。

關于申請人主張的利息損失部分,因申請人與被申請人簽訂商品房買賣合同、繳納各項稅費以及后續償還貸款等行為,均是雙方以套取銀行貸款為目的所實施的,而申請人作為完全民事行為能力人,應當對自己實施的行為承擔相應責任,也應當對自己行為的過錯承擔必要的損失,因此,本庭對申請人第六項關于利息損失的仲裁請求不予支持。

關于被申請人提出本案已過時效的抗辯,考慮申請人主張其在仲裁申請前一直在向被申請人催索上述款項,結合本案實際情況,本庭對被申請人提出仲裁時效已過的請求不予支持。

關于仲裁費用,本庭根據申請人與被申請人的過錯責任,酌情認定由申請人承擔30%即4768.8元,由被申請人承擔70%即11127.2元。

三、裁決

依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定,裁決如下:

(一)被申請人返還申請人契稅款6405元;

(二)被申請人返還申請人維修基金7196.7元;

(三)被申請人返還申請人貸款保險費1470元;

(四)被申請人返還申請人個人還款部分款項7943.53元;

(五)仲裁費15896元,此款項申請人已墊付。申請人承擔4768.8元,被申請人承擔11127.2元;

(六)駁回申請人其他仲裁請求。

上述款項,被申請人自收到本裁決之日起十日內履行完畢。如逾期,申請人有權向人民法院申請強制執行,并可按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定執行。

本裁決為終局裁決,裁決書自作出之日起發生法律效力。

 

仲  裁  員: 王XX

二O一八年六月四日

仲裁庭秘書:姚X

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