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辦案心得

買房人訴房地產公司預售合同糾紛案

2018-11-26

        【基本案情】坐落于某地的A幢房產系由房地產甲公司開發建設,于1988年建成。1997年4月10日,買房人乙與房地產甲公司簽訂了一份《商品房預售合同》,約定房地產甲公司將A幢房產的第15層房屋出賣給買房人乙;購房款為435999元,除已付定金43600元外,余款392399元于1997年5月10日前付清;交房時間為1997年4月10日。當日,房地產甲公司將該房屋交付給買房人乙使用。1997年5月10日,買房人乙依約支付房地產甲公司435999元。1997年5月14日,雙方將該合同報送房地產管理部門登記備案。現由房地產甲公司使用訟爭房屋。2002年,經房地產甲公司申請,訟爭房屋的權屬人登記為房地產甲公司,訟爭房屋的登記情況為,土地所有權性質為國有,土地權屬來源為劃撥。于是買房人乙向法院起訴,請求判令與房地產甲公司簽訂的《商品房預售合同》無效。
        【訴訟情況】本案經過二審終審結案。
        一審法院:法院認為原告買房人乙與被告房地產甲公司,就已建成的訟爭房屋簽訂《商品房預售合同》是雙方當事人的真實意思表示,合同雖沒有采用現成房屋買賣合同文本,但其內容符合房屋買賣的一般規定,且合同簽訂后,原告買房人乙已按約定支付了購房款,被告房地產甲公司也依約將訟爭房屋交付原告買房人乙使用至今,又沒有違反法律的規定,原告買房人乙在起訴前被告房地產甲公司亦已取得了訟爭房屋的權屬證書,因此應認定該合同有效。現原告買房人乙要求確認原被告簽訂的《商品房預售合同》無效的訴訟請求,因缺乏事實與法律依據,不予支持。判決結果:駁回原告買房人乙的訴訟請求。
        宣判后,買房人乙不服,提起上訴。
        二審法院:上訴人買房人乙與被上訴人房地產甲公司1997年4月10日所簽訂的《商品房預售合同》應確認無效。首先,雙方合同約定,合同標的為坐落于某地的A幢房產第15層的商品房,而2002年5月3日房地產管理部門所頒發的《某市土地房屋權證》上登記該訟爭房的土地所有權性質為國有,土地權屬來源為劃撥。上述事實證實,1997年雙方簽訂《商品房預售合同》時,依據《城市房地產管理法》第44條規定,商品房預售人還必須取得商品房預售許可證等條件。本案中,被上訴人房地產甲公司既非房地產開發經營企業,且未取得商品房預售許可證等,訟爭房不具備商品房預售條件。其次,依照《城市房地產管理法》第39條規定,以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。雙方預售合同雖報送房地產管理處登記備案,但并不等于已報有批準權的人民政府審批。綜上,根據我國合同法的相關規定,雙方的轉讓行為應認定無效。被上訴人房地產甲公司關于合同有效的辯稱理由均不能成立,上訴人請求確認合同無效的上訴請求,本院予以支持。原審判決對雙方合同的效力認定及判決駁回上訴人原審訴訟請求錯誤,應予改判。
        二審判決:一、撤銷原判;二、上訴人買房人乙與被上訴人房地產甲公司于1997年4月10日所簽訂的《商品房預售合同》為無效合同。
        【觀點要旨】出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

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