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趙艷梅

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辦案心得

名為房屋買賣實為借款擔保的認定

2018-11-26

    【基本案情】2010年11月11日,甲某與B房地產公司簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》,約定甲某以3000萬元購買B房地產開發公司所有的C處房屋的1、2、3層,2010年11月12日交房。超過6個月未交付房屋的,上述合同自動解除。出賣人每月向購房人支付違約金114萬元,直至退還全部房款為止。后甲某按約支付3000萬元,B房地產公司未交房,每月支付違約金。

    2011年8月16日,雙方再次簽訂協議約定:若2011年9月11日出賣人仍未交房或者退還全部購房款的,除支付違約金外,出賣人應于2011年9月12日前交付房屋并辦理房產證。B房地產公司未按約履行義務。

    2011年12月,甲某訴至法院,要求B房地產公司交付房屋并辦理房產證等,B房地產公司稱:雙方簽訂的房屋買賣合同真實意思不是買房,實質是為借款擔保,請求駁回甲某的訴訟請求。甲某自認從2010年11月至2011年10月B房地產公司先后共計支付違約金1248元。B房地產公司于2012年9月、10月通過銀行轉賬3500萬元給甲某。

    【訴訟情況】本案經過一審終審結案。

    一審法院:法院認為:本案雙方形式上雖簽訂了商品房買賣合同,但房屋已在雙方簽約前于2010年10月29日作為酒店正式開業經營。甲某購買的C處房屋第1層為臨街獨立門面、酒店大廳、精品店及大堂吧,第2層為酒店中餐廳和西餐廳,第3層為酒店宴會廳、會議室,B房地產公司將用于酒店經營所必需的重要功能區域房屋單獨分解出售,有違常理。此外,房屋為現房,B房地產公司已具備交付條件,但雙方在合同約定的交房期限到期后,并未有交接房屋的意思表示,B房地產公司反而從合同簽訂的當月開始向甲某支付逾期交房違約金,還約定由B房地產公司負責人及關聯公司對合同履行提供擔保,此系列行為明顯不符合房屋買賣的一般交易習慣,故認定雙方合同名為房屋買賣實為借款擔保。

    一審判決:駁回甲某的訴訟請求。

    一審法院作出判決后,雙方均未上訴。

    【觀點要旨】名為房屋買賣實為借款擔保的認定,應根據房屋買賣合同約定的標的物特征、權利義務是否對等、履行方式是否有違常理等多方面綜合考慮。如果實為借款擔保,應認定房屋買賣合同無效,并駁回出借人要求履行房屋買賣合同的訴訟請求。

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