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趙艷梅

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辦案心得

房產銷售廣告中能被認定為要約的說明和允諾

2018-11-26

【基本案情】2002年,A房地產公司對外發布售房廣告,承諾其承建的房屋取暖方式為集中供熱,地輻射采暖。乙某看到該售房廣告后于2003年1月8日與A房地產公司簽訂了商品房買賣合同。該合同規定,乙某購買A房地產公司位于B處商品房一套,建筑面積為156.7平方米,單價為每平方米2960元,總計金額463829元。同年1月14日,乙某與C銀行簽訂了房地產抵押合同、個人住房貸款委托扣款協議。同日,乙某與A房地產公司及C銀行簽訂了個人住房借款合同。上述合同簽訂后,乙某分別于2002年12月31日、2003年1月7日向A房地產公司支付房款及相關的規費總計112821元,并從2003年2月起至2003年10月21日向C銀行返還貸款39338.88元。2003年11月10日,A房地產公司向乙某送達入住通知書,其內容為:您所認購的B處房產,經有關部門驗收、測量合格,現已交付使用準予入住,請您接此通知后與2003年11月10日前來A房地產公司售樓中心辦理入住手續,請在2003年11月15日前與我公司聯系,落實補辦的辦法。乙某于同年11月11日收到通知后,因A房地產公司未采用集中供熱的取暖方式,乙某于同年11月15日向A房地產公司提出書面退房通知,由此雙方發生爭執。

乙某起訴后,C銀行以乙某欠貸款未還為由,從A房地產公司的保證金專戶扣收乙某所簽訂到期貸款本息總計47649.15元。

2002年7月29日,D建筑設計研究院對A房地產公司承建的房屋的部分設計進行了變更,將原設計集中供熱改為壁掛爐供熱。對此設計變更A房地產公司未通知乙某。

乙某訴稱:A房地產公司2002年7月29日已將其建設的房屋的取暖方式由集中供熱改為分體式自行供熱。但A房地產公司至2003年1月仍宣稱其承建的房屋為集中供熱。本人在得到A房地產公司關于承建房屋系集中供熱的保證后,于2003年1月8日與其簽訂了商品房買賣合同;1月14日,本人與A房地產公司及C銀行簽訂了個人住房借款合同,同時與C銀行簽訂了房地產抵押合同。本人按約交付房款及各項費用合計152140.26元。2003年11月,A房地產公司通知我入住時,本人發現所購B處商品房系分體式自行供熱。A房地產公司的行為已構成欺詐,要求撤銷2003年1月8日本人與A房地產公司簽訂的商品買賣合同,終止與A房地產公司、C銀行簽訂的個人住房借款合同,終止與C銀行的房地產抵押合同,A房地產公司退還房款及各項費用152140.26元,A房地產公司承擔購房款的利息15369.53元。

A房地產公司辯稱:不同意乙某的訴訟請求。我公司與乙某簽訂合同屬實,但不存在欺詐行為。雙方在簽訂合同時已告知乙某該住房打算是集中供熱,此后為了更合理的使用,我公司也通知了乙某供熱方式的變更。我公司按約交付了房屋,乙某也簽收了入住通知書,所以乙某的請求無法律依據,且其也未在合理期限內提出異議。因乙某未向C銀行履行還款義務,C銀行從我公司扣劃了本息總計47649.15元,依據合同的規定,乙某應予返還,并承擔違約責任。我公司要求乙某繼續履行雙方簽訂的商品房買賣合同,并支付我公司墊付的房款47649.15元及違約金9539.83元,并承擔本案的訴訟費。

C銀行陳述:乙某與A房地產公司提供的手續均是合法的,據此三方簽訂了相關合同。如乙某要求解除合同,須償還本銀行的本息。

【訴訟請求】本案經過二審終審結案。

一審法院:法院認為:商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但對出賣人的商品房開發規范范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有很大影響,應當視為要約。A房地產公司與乙某簽訂的商品房買賣合同雖未對雙方爭議的集中供熱問題予以明確,但A房地產公司在對外宣傳資料上所作的允諾已明確了乙某所購房屋為集中供熱,地輻射采暖,應認為此宣傳材料上的承諾為要約。乙某正是基于此宣傳資料與A房地產公司簽訂商品房買賣合同的,故該宣傳資料上有關銷售房屋的說明和允諾應視為合同內容。A房地產公司在與乙某簽訂合同之前即對取暖方式進行了變更,在與乙某簽訂合同時并未將該情況告知,事后亦未向乙某進行說明,故乙某要求撤銷與A房地產公司簽訂的商品房買賣 合同的請求,本院予以支持。據此,A房地產公司應將收取的房款及相關規費總計 152159.88元退還乙某并應承擔相應的利息損失。因乙某僅要求A房地產公司退還房款及相關費用152140.26元,本院只能以此數額為準判令A房地產公司承擔退還房款及相關費用的責任。乙某要求被告承擔利息的數額符合法律規定,本院亦予以支持。因乙某與A房地產公司、C銀行所簽訂的個人住房借款合同及房地產抵押合同均系基于商品房買賣合同而產生的從合同,現商品房買賣合同已無法繼續履行,個人住房借款合同及房地產抵押合同的繼續履行亦成為不必要,故這些從合同也應一并終止。

A房地產公司提出反訴,請求繼續履行雙方簽訂的房屋買賣合同,并請求原告支付其墊付房款47649.15元及違約金9529.83元,因A房地產公司所提供的證據不足以證明其所主張的事實,故本院對A房地產公司這一反訴請求不予支持。

一審判決:1、撤銷乙某與A房地產公司簽訂的商品房買賣合同;2、終止乙某與A房地產公司、C銀行于2003年1月14日簽訂的個人住房借款合同;3、終止乙某與C銀行簽訂的房地產抵押合同;4、A房地產公司退還乙某所交的房款及規費152140.26元;5、A房地產公司償付乙某利息15369.53元(自2002年12月31日起至2004年12月31日止,按月息4.875%分段計算);6、駁回A房地產公司的反訴請求。

宣判后,A房地產公司不服,提起上訴。

二審法院:法院認為:A房地產公司在其廣告宣傳資料中對供熱采暖方式作出具體說明和允諾,乙某因此而與其簽訂商品房買賣合同,該廣告宣傳資料應當視為合同內容,一審法院適用法律并無不當。A房地產公司在與乙某簽訂商品房買賣合同之前,已明知供熱采暖方式發生變更,而未告知乙某,仍與乙某簽訂商品房買賣合同,其行為構成可撤銷合同的法定情形,A房地產公司與乙某簽訂的商品房買賣合同系可撤銷的合同,依法該合同自始無法律效力,A房地產公司應承擔締約過失責任。

二審判決:駁回上訴,維持原狀。

【觀點要旨】房地產開發公司發布的商品房銷售廣告和宣傳材料,就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體、確定,并對商品房買賣合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,也應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

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